저는 오랬동안 전세를 많이 살아봤는데요. 전세를 살면서 2년마다 다른집을 구해서 이사를 하는 사람이 있는 반면에 저는 한집에 그냥 2회, 3회씩 전세 보증금을 올려주며 집주인과 합의하여 계속 살았습니다. 전세금 인상도 부담스러운데 새로운 집으로 이사를 가려면 부동산 중개수수료와 이사비용까지 추가로 비용이 늘어나기 때문입니다.
지금은 법이 바뀌어 세입자가 4년동안은 이사 걱정없이 안정적으로 전세집에서 사는것 같더라구요. 부동산 수수료율이 외국에 비해 비싼지 모르겠지만 중개업소의 수수료가 너무 비싸다는 의견들이 나오면서 부동산 중개수수료 개편안의 작업이 이루어지고 있습니다.
부동산 중개수수료는 거래금액에 따라 중개수수료도 올라가기 때문에 요즘같은 집값 급등기에는 중개수수료도 비싸질수밖에 없습니다. 매매의 경우에는 새로운 집주인이 매입을 해서 집값이 올라가면 이익이기 때문에 부동산 중개수수료에 대해 불만이 덜한데 비해 전세 세입자들은 비싼 임대료에 비싼 중개수수료까지 고스란히 부담을 해야 하기때문에 더 힘든게 사실인것 같습니다.
더군다나 최근 몇년사이 부동산의 매매가와 전세가격이 크게 상승했기 때문에 그에 비례해서 부동산 중개수수료도 크게 높아진것이지요. 이에 따라 국민권익위원회가 공인중개사와 시민의 의견을 반영하여 중개수수료를 인하하는 방안을 마련하는중이며 개편안이 나왔다고 합니다.
부동산 중개수수료를 인하하게되면 공인중개사의 피해가 예상되는데요. 부동산 중개사와 소비자의 의견을 적절히 반영하여 서로 피해가 크지 않는선에서 합의가 잘 되어 결정되면 좋겠습니다. 국민평형의 아파트 가격이 10억이 넘는곳이 많다보니 중개수수료도 최근 급등한 경향이 있었습니다.
그러면 부동산 중개수수료 체계가 어떻게 개편되는지 알아보도록 하겠습니다.
주택 임대차 수수료 개편안
거래금액 구간
요율(%)
누진 공제액
3억 ~ 6억 이하
0.4
- 30만원
6억 ~ 9억 이하
0.5
- 90만원
9억 초과
초과분은 최대 0.8%
주택 매매 수수료 개편안
거래금액 구간
요율(%)
누진 공제액
6억 ~ 9억 이하
0.6
- 60만원
9억 ~ 12억 이하
0.7
- 150만원
12억 초과
초과분은 최대 0.9%
기존 거래에서는 매매거래시 10억원짜리 아파트를 거래 성사시키면 공인중개사가 받을수 있는 부동산 중개수수료는 최대 900만원인데 매도인과 매수인 양쪽 모두에게 받기때문에 최고 1,800만원을 수수료로 받을수 있습니다.
부동산 중개수수료 개편안에서는 매매거래시 12억원을 초과했을때 0.9%를 적용하게 됩니다.
이 개편안이 반영되게 된다면 10억원의 주택을 매매거래 했을때 현행 수수료를 최대 900만원 받던것을 39%까지 낮아진550만원으로 책정된다는 것입니다.
언제 다시 바뀔지 모를 세법이지만 투자나 내집마련을 위해서는 어렵지만 꾸준히 관심을 갖고 공부를 해야겠습니다.
지난 7월 10일 부동산 대책가운데 세금 관련 법안이 확정되어 취득세와 보유세, 양도세가 모두 상승했습니다. 내년 2021년에 또 부동산 세금제도가 바뀌는것들이 있는데 변경사항을 알고 계셔야 부동산 보유와 거래시 내가 내야할 세금을 미리 알고 준비를 하셔야겠습니다.
2021년 바뀌는 부동산 세금 총정리
■ 2021년 1월부터 바뀌는 부동산 세금
1월부터 바뀌는 부동산 세금
1. 장기보유 특별공제 거주기간 추가
- 2021년 1월부터 1주택자가 9억원 초과 고가주택 양도시 적용되는 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가됩니다. 현행 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던것에서 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제됩니다.
2. 종부세 인상
- 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3% 포인트, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6 ~ 2.8% 포인트 인상됩니다.
종부세 인상
- 기숙사등 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄적용됩니다. 과세표준을 정할때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 올해 90%에서 내년부터는 95%로 인상됩니다. 세 부담 상한은 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 300%로 인상 (종전에는 200%)되고 법인 보유주택은 세부담 상한이 폐지됩니다. 법인 보유주택은 6억원 기본공제액이 폐지됩니다.
올 12월과 내년 5월에 법인 보유한 물량이 시장에 많이 나와 매수자에게 기회가 올것이라고 예측하는분들이 있었는데 바로 이러한 세금 인상 때문이었죠. 그런데 법인물량 공급이 그렇게 많지는 않은것 같습니다. 물론 이러한 세금부담 때문에 매도를 하는 법인 물량이 있습니다. 세금 부담이 많이 커지는건 사실이네요. 부담이 될수밖에 없겠죠.
그런데 이러한 세금부담이 고스란히 주택 매매가 인상에 반영될거라는 예상도 있습니다.
그래서 내년에도 부동산 가격 안정이 아니라 더욱더 인플레이션이 가속화될것이라는 예상 또한 있는것이 사실입니다.
부동산 바뀌는 세금
3. 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경
- 1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 주택 2년이상 보유기간 산정방식이 바뀝니다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아서 1주택자가 되서 해당 주택에 대한 1가구 1주택 세금을 면제 받으려면 보유기간 산정시 해당 주택 취득일이 아니라 다른 주택을 모두 판뒤 1주택자가 된날로부터 계산한다고 합니다.
단, 일시적 2주택등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 한다.
다주택자의 매물이 시장에 나와서 아파트 가격을 떨어트리려는 정부의 정책입니다. 다주택자의 매도물량을 유도해서 시장에 공급을 하겠다는 의도입니다.
2021년 바뀌는 부동산 세금
4. 부부 공동명의 공제방식 선택
- 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정시 적용받을 공제방식을 선택할수가 있습니다. 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제 받을수도 있고 1세대 1주택자처럼 9억원을 공제받은 뒤 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을수도 있어서 더 유리한 방식을 선택할수가 있습니다.
5. 양도세 산정시 분양권도 주택수에 포함
- 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오릅니다. 현재는 과세표준 5억원 초과시 42%의 최고세율이지만 10억원 초과 구간이 신설되면서 45%로 인상되어 세금부담이 더 늘어나게 됩니다.
올해 안에 내다 팔라는 신호가 되겠습니다. 올해는 오늘로 끝이네요.
뒤에 6월달에 인상되는 세금제도도 나옵니다. 그때는 5월까지 팔라는 신호입니다.
다주택자, 법인 급매
그래서 유튜브나 블로그에 매수자에게는 20년 12월과 21년 5월에 다주택자, 법인들의 급매가 많이 나올것이라 매수 기회가 올것이라는 예측들을 많이 했었죠. 결과는 미지수입니다.
6. 분양권도 주택수에 포함
- 올해는 양도세 부과할때 분양권은 주택수에 포함되지 않았지만 조정대상지역의 주택을 팔때 분양권도 주택수에 포함돼 양도세가 부과됩니다. 다행히 기존에 보유하고 있던 분양권은 해당되지 않고2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권에 대해서만 적용됩니다. 오늘까지 분양권 인기 많았겠네요.
하지만 내년부터는 분양권의 인기가 줄어들수도 있겠어요. 그렇지만 광역시는 분양권 전매 자체가 안돼서 거래 가능한 분양권도 귀해서 새집을 갖고싶어하는 분들의 수요를 채워주지 못할것 같네요. 이래저래 복잡한 부동산 정책입니다.
- 법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택은 제외)도 인상됩니다. 현재는 법인의 주택 양도차익에 대해서 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해서 과세하지만 2021년부터는 추가세율이20%로 인상됩니다. 주택뿐만 아니라 입주권과 분양권에 대해서도 추가세율이 적용되게 됩니다. 법인들이 일반인들보다 세금이 적어서 1인 법인을 내서 투자하는 사람들이 많았는데 이렇게 법인에 대해 추가 세금을 부과하게 될줄은 몰랐겠죠. 올해 늦게 법인을 만들어서 투자한 사람들을 봤는데 법인 설립한지 얼마되지 않아 규제를 적용받아 세금을 많이 내게되어 재미를 못보겠네요.
법인 세금인상
한때는 법인들에게 세금혜택을 많이 줘서 거래세가 많이 절약되어 50만원만 주면 법인을 만들수 있다고도 했습니다.
법인을 만들어서 부동산 거래를 해야 세금도 적게내고 이익이 많이 남는다고 해서 너도나도 법인을 내는게 유행이었었는데 법인을 일찍 만들어서 시장에 참여해 아파트를 많이 거래해서 이익을 남긴 사람들도 있겠지만 뒤늦게 남들 따라가다가 너무 많은 사람들이 그렇게 하니까 세금 제도를 바꾸는것 같습니다. 이러한 면에서 늦게 시작한 사람들은 억울한 면이 많을것 같습니다.
8. 종합부동산세 공제 한도 확대
- 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종합부동산세액의 최대 80%까지 공제를 받게 됩니다.
■ 2021년 6월부터 바뀌는 부동산 세금
다주택자 세금인상
1. 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세금 인상
- 현재는 1년 미만 보유주택은 40% 2년 미만 보유주택은 기본세율을 적용했으나 내년 6월이후 양도분에 대해서는 세율이 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30% 포인트 인상됩니다. 무려 30%나 세금이 증가하게 됩니다. 정부가 세금이 부족한가 봅니다. 어마어마한 세금 인상률입니다.
2년 미만 보유주택은 60%의 단일세율을 적용합니다. 분양권의 양도세율도 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간에 관계없이 50%의 세율을 적용했지만 내년 6월 이후에 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 관계없이 1년 미만 보유시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세금을 부과하게 됩니다.
또한 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 현재 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 내년에는 각각 20%, 30%로 인상이 됩니다.
지금까지 2021년부터 바뀌는 부동산 세금에 대해 알아봤습니다.
올해도 부동산 세금 인상이 많았는데 내년에는 진짜 세금부담이 많이 늘어나네요.
아파트 양도소득세
팔아도 남는게 없겠네요. 다주택자가 팔까요, 안팔까요. 돈이 급한사람은 팔아야겠죠.
부동산 세금이 이렇게 높았던적은 없었는데 정부 제원마련을 위한 대책인것도 같고 거래세금이나 보유세금 둘중 하나는 높고 하나는 낮아야할것 같은데 둘다 한꺼번에 이렇게 인상이 많이 되니 시장에 혼란을 주는것 같습니다.
부동산 매수나 매도를 계획하고 계신분은 2021년부터 바뀌는 부동산 세금에 대해 미리 공부를 하셔야겠습니다. 세금 공부는 어려워요.
세종시청에서는 이러한 지역편차를 해결하기 위해 교통 편의성이 좋은 BRT노선을 마을마다 골고루 이용할수 있도록하기 위한 고민에 빠졌습니다. 무엇보다 시민들의 불편을 호소하는 민원이 많이 증가했기 때문이죠.
그래서 BRT 노선을 늘리기 위한 방안으로 보조BRT 노선이 탄생하게 된것입니다. 새로 생긴 보조BRT노선에 기존의 BRT를 도입합면 좋겠지만 전용도로 왕복2차선을 확보해야하기때문에 먼 미래를 예측하지 못하고 도로 확장이 불가능한 상태로 도로를 만들어놨기 때문에 제대로된 BRT는 도입할수가 없다고 합니다.
도로를 만들때 중앙선에 넓게 공원처럼 녹지공간을 만들어 나중에 교통체증이 늘어나면 그곳에 차로를 늘리는 방향으로 설계했더라면 이런때 BRT차선을 확보할수도 있었을텐데하는 아쉬움이 있습니다.
그렇게 하지못해 차선책으로 이곳 보조BRT 노선에 그냥 일반 버스와 같이 운행하는 보조BRT를 투입하기로 결정된것입니다.
출처: 세종시. 세종시 보조BRT 정류장
세종시 보조BRT 정류장입니다. 세종충남대학교 병원을 거쳐 시립도서관 ~ 어진교차로등 1번국도를 운행하는 노선입니다. 그동안 교통약자였던 종촌동, 고운동, 아름동을 지나는 노선입니다.
26KM 구간에 27개 정류장을 거쳐서 출근시간대에 15 ~ 20분 간격으로 운행한다고 합니다.
이용객이 가장 많은 평일 오전(6시 ~ 10시 40분) 운행
세종시 보조BRT 운행일: 2021년 2월 5일부터
시범운행 결과를 토대로 단계적으로 오전, 오후 확대 운행, 정규노선 전환, 노선 확대여부 검토
세종시 한옥마을은 전주의 한옥마을과 같이 먹거리와 관광지 위주의 마을이 아니고 개인 가정집이 사는 단독주택 형태입니다.
한옥마을 앞에 짓고있는 건물은 세종시립도서관입니다. 한옥과 도서관을 보니까 서당이 생각나네요.
한옥이지만 도시가스 배관이 들어가고 보일러가 돌아가는 모습이 보입니다. 보일러 연도가 밖으로 나와있고 연기가 나고있습니다. 단열도 잘되고 내부는 최신 설비로 돼있을것 같네요. 세종시는 아이들 키우기 좋은 도시로 이름나 있는데요. 도서관도 집주변에 정말 많아요. 세종시 도서관 정보를 더 확인하고 싶으신분들은 아래 세종시 도서관 바로가기를 확인해주세요.
세종 한옥마을은 웅장합니다. 조선시대 대감집 느낌이 납니다. 지금 한참 집을 짓고 있어 10채 정도는 입주해서 살고 계시는것 같아요. 한옥이지만 정말 화려하고 예쁘게 지어진 느낌입니다.
한옥이 지어진 바로앞에 가락마을 5단지 아파트가 보입니다. 과거와 현재가 공존하는거 같은 느낌이죠.
한옥마을 주변에는 담장이 좀 높은편이예요. 일반 가정집이다 보니 한옥을 구경하러 온 관광객들이 많으면 집주인으로서는 사생활 침해를 당할수가 있기 때문이죠. 내가 집에서 생활하는데 밖에서 누가 구경하면 좋지 않겠지요.
마을 중간에 이렇게 차를 마실수 있는 정자가 지어져 있습니다.
한옥이 한창 공사중인 모습입니다. 가까이 가서 찍어봤어요.
한옥집에 한번 살아보고 싶네요. 대감마님 되보고 싶어요.
한옥 짓는데 공사비가 알마나 될까요? 일반 양옥집 짓는것보다 아무래도 한옥 짓는 기술자도 우리나라에 많지 않을것 같고 공사비가 더 많이 들것같은데요. 한옥 공사비를 지원하는 지자체도 많으니 한옥에 관심 있는분들은 알아보시면 되겠습니다. 아래 경기도의 한옥 공사비 지원 사례를 가져 왔습니다.
