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2021년 바뀌는 부동산 세금 총정리

2021년부터 달라지는 부동산 정책 세금에 관해서 알려드리겠습니다.

부동산 세금관련하여 지속적인 추가 규제로 인해 세무사들도 머리가 아픈 요즘입니다.

언제 다시 바뀔지 모를 세법이지만 투자나 내집마련을 위해서는 어렵지만 꾸준히 관심을 갖고 공부를 해야겠습니다.

지난 7월 10일 부동산 대책가운데 세금 관련 법안이 확정되어 취득세와 보유세, 양도세가 모두 상승했습니다. 내년 2021년에 또 부동산 세금제도가 바뀌는것들이 있는데 변경사항을 알고 계셔야 부동산 보유와 거래시 내가 내야할 세금을 미리 알고 준비를 하셔야겠습니다.

■ 2021년 1월부터 바뀌는 부동산 세금

1. 장기보유 특별공제 거주기간 추가

 - 2021년 1월부터 1주택자가 9억원 초과 고가주택 양도시 적용되는 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가됩니다. 현행 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던것에서 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제됩니다.

2. 종부세 인상

 - 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3% 포인트, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6 ~ 2.8% 포인트 인상됩니다.

- 기숙사등 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄적용됩니다. 과세표준을 정할때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 올해 90%에서 내년부터는 95%로 인상됩니다. 세 부담 상한은 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 300%로 인상 (종전에는 200%)되고 법인 보유주택은 세부담 상한이 폐지됩니다. 법인 보유주택은 6억원 기본공제액이 폐지됩니다.

올 12월과 내년 5월에 법인 보유한 물량이 시장에 많이 나와 매수자에게 기회가 올것이라고 예측하는분들이 있었는데 바로 이러한 세금 인상 때문이었죠. 그런데 법인물량 공급이 그렇게 많지는 않은것 같습니다. 물론 이러한 세금부담 때문에 매도를 하는 법인 물량이 있습니다. 세금 부담이 많이 커지는건 사실이네요. 부담이 될수밖에 없겠죠.

그런데 이러한 세금부담이 고스란히 주택 매매가 인상에 반영될거라는 예상도 있습니다.

그래서 내년에도 부동산 가격 안정이 아니라 더욱더 인플레이션이 가속화될것이라는 예상 또한 있는것이 사실입니다.

3. 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경

- 1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 주택 2년이상 보유기간 산정방식이 바뀝니다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아서 1주택자가 되서 해당 주택에 대한 1가구 1주택 세금을 면제 받으려면 보유기간 산정시 해당 주택 취득일이 아니라 다른 주택을 모두 판뒤 1주택자가 된날로부터 계산한다고 합니다.

단, 일시적 2주택등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 한다.

다주택자의 매물이 시장에 나와서 아파트 가격을 떨어트리려는 정부의 정책입니다. 다주택자의 매도물량을 유도해서 시장에 공급을 하겠다는 의도입니다.

4. 부부 공동명의 공제방식 선택

- 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정시 적용받을 공제방식을 선택할수가 있습니다. 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제 받을수도 있고 1세대 1주택자처럼 9억원을 공제받은 뒤 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을수도 있어서 더 유리한 방식을 선택할수가 있습니다.

5. 양도세 산정시 분양권도 주택수에 포함

- 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오릅니다. 현재는 과세표준 5억원 초과시 42%의 최고세율이지만 10억원 초과 구간이 신설되면서 45%로 인상되어 세금부담이 더 늘어나게 됩니다. 

올해 안에 내다 팔라는 신호가 되겠습니다. 올해는 오늘로 끝이네요.

뒤에 6월달에 인상되는 세금제도도 나옵니다. 그때는 5월까지 팔라는 신호입니다.

그래서 유튜브나 블로그에 매수자에게는 20년 12월과 21년 5월에 다주택자, 법인들의 급매가 많이 나올것이라 매수 기회가 올것이라는 예측들을 많이 했었죠. 결과는 미지수입니다.

6. 분양권도 주택수에 포함

- 올해는 양도세 부과할때 분양권은 주택수에 포함되지 않았지만 조정대상지역의 주택을 팔때 분양권도 주택수에 포함돼 양도세가 부과됩니다. 다행히 기존에 보유하고 있던 분양권은 해당되지 않고 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권에 대해서만 적용됩니다. 오늘까지 분양권 인기 많았겠네요.

하지만 내년부터는 분양권의 인기가 줄어들수도 있겠어요. 그렇지만 광역시는 분양권 전매 자체가 안돼서 거래 가능한 분양권도 귀해서 새집을 갖고싶어하는 분들의 수요를 채워주지 못할것 같네요. 이래저래 복잡한 부동산 정책입니다.

2020/12/30 - [분양 및 청약] - 위례자이더시티 공공분양 분양가, 평면도, 모집공고문

7. 법인 보유 주택 추가세금 인상

- 법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택은 제외)도 인상됩니다. 현재는 법인의 주택 양도차익에 대해서 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해서 과세하지만 2021년부터는 추가세율이 20%로 인상됩니다. 주택뿐만 아니라 입주권과 분양권에 대해서도 추가세율이 적용되게 됩니다. 법인들이 일반인들보다 세금이 적어서 1인 법인을 내서 투자하는 사람들이 많았는데 이렇게 법인에 대해 추가 세금을 부과하게 될줄은 몰랐겠죠. 올해 늦게 법인을 만들어서 투자한 사람들을 봤는데 법인 설립한지 얼마되지 않아 규제를 적용받아 세금을 많이 내게되어 재미를 못보겠네요.

한때는 법인들에게 세금혜택을 많이 줘서 거래세가 많이 절약되어 50만원만 주면 법인을 만들수 있다고도 했습니다.

법인을 만들어서 부동산 거래를 해야 세금도 적게내고 이익이 많이 남는다고 해서 너도나도 법인을 내는게 유행이었었는데 법인을 일찍 만들어서 시장에 참여해 아파트를 많이 거래해서 이익을 남긴 사람들도 있겠지만 뒤늦게 남들 따라가다가 너무 많은 사람들이 그렇게 하니까 세금 제도를 바꾸는것 같습니다. 이러한 면에서 늦게 시작한 사람들은 억울한 면이 많을것 같습니다.

8. 종합부동산세 공제 한도 확대

- 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종합부동산세액의 최대 80%까지 공제를 받게 됩니다.

■ 2021년 6월부터 바뀌는 부동산 세금

1. 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세금 인상

- 현재는 1년 미만 보유주택은 40% 2년 미만 보유주택은 기본세율을 적용했으나 내년 6월이후 양도분에 대해서는 세율이 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30% 포인트 인상됩니다. 무려 30%나 세금이 증가하게 됩니다.  정부가 세금이 부족한가 봅니다. 어마어마한 세금 인상률입니다.

2년 미만 보유주택은 60%의 단일세율을 적용합니다. 분양권의 양도세율도 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간에 관계없이 50%의 세율을 적용했지만 내년 6월 이후에 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 관계없이 1년 미만 보유시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세금을 부과하게 됩니다. 

또한 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 현재 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 내년에는 각각 20%, 30%로 인상이 됩니다.

지금까지 2021년부터 바뀌는 부동산 세금에 대해 알아봤습니다.

올해도 부동산 세금 인상이 많았는데 내년에는 진짜 세금부담이 많이 늘어나네요.

팔아도 남는게 없겠네요. 다주택자가 팔까요, 안팔까요.  돈이 급한사람은 팔아야겠죠.

부동산 세금이 이렇게 높았던적은 없었는데 정부 제원마련을 위한 대책인것도 같고 거래세금이나 보유세금 둘중 하나는 높고 하나는 낮아야할것 같은데 둘다 한꺼번에 이렇게 인상이 많이 되니 시장에 혼란을 주는것 같습니다.

부동산 매수나 매도를 계획하고 계신분은 2021년부터 바뀌는 부동산 세금에 대해 미리 공부를 하셔야겠습니다.  세금 공부는 어려워요. 

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